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浅谈我国房价中的统计问题

时间:2016-01-01 22:27 来源:第一论文网 作者:论文网 点击:
本文通过对2009年全国房价数据的统计来源和统计方法进行比较分析,从统计学角度提出了出全国房价统计中涉及到的统计口径、统计方法、数据处理等几个方面的问题,提出要在当前我国房价统计过程中要统一统计口径和选择合适的统计方法。
  一、我国房价统计数据问题的由来

   2009年4月1日,国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组通过分析全国105个城市的地价以及房价变化,发布的研究报告指出:2009年我国住宅均价上涨了25.1%。[1]这一数据与国家统计局2月25日公布的2009年全国70个大中城市的房价涨幅1.5%的数字,差距较大。房价数据的不一致,此前曾反复多次出现。如2008年远华地产总裁任志强对中国社科院蓝皮书的房价数据提出质疑引起全社会的广泛争论,2006年北京市统计局与北京市建委关于该年一季度房价数据之争。房价的统计,也出现多种版本,有国家统计局、中国社会科学院、国土资源部、地方建设部门,此外还有房地产商会、证券投资机构、民间中介组织等等,不一而足。甚至是国家统计局内部,就有投资司和城市司两种版本的数据。房价统计数据之多、争议之大、影响范围之广,引起了全社会的广泛关注。房价的统计,归根结底,还是一个统计问题,本文试图从统计学的角度,对其进行分析。

   二、国家统计局房价统计中存在的问题分析

   1、房价的统计口径不清晰
   全国房价的统计总体,也就是通常所说的统计口径要统一。首先,从房屋类型上看,是指新建房屋(包括新建住宅和商铺),供交易的所有商品住宅(包括二手房)?还是包括办公楼、商业营业用房、租赁房屋、经济适用房等所有可供交易的房屋?其次,从统计范围上看,是指全国城市和农村所有的商品住宅?城市商品住宅?还是指大中城市或者全国主要的大城市的商品住宅?第三,大城市有农村和郊区,这些地方的商品住宅是否在统计范围之内?第四,对社会公布的最终数据是按年度统计,还是按月度统计再平均?厘清这样几个关键问题至关重要。而这些问题,在国家统计局公布的数据中没有很好地加以说明。

   从统计数据应用价值的角度上讲,笔者认为:党和政府、广大人民群众关心的主要是全国主要的大城市的城区(不包括郊区和农村)新建商品住宅用房按年度计算的平均销售价格,和价格的变动情况。以此作为房价统计的总体,其优点是可以把问题简单化,避免概念混淆、不易理解。实际上,在市场化的房价形成过程中,二手房、办公楼、商业营业用房、租赁房屋、经济适用房等其他类型的房屋,以及中小城市和大城市郊区农村商品房的价格,往往与大城市的城区新建商品住宅用房具有较高的相关性,前者往往是参照后者定价。而把多种类型房屋的价格统计在内,加权求平均值,貌似全面、准确,实则忽视了房地产市场各种房屋的供求此消彼长、不断变化的复杂性,模糊了房价变动的焦点是新建商品房,得到的只能是一个概念化的不准确、不具体的数据。

   2、房价数据的调查对象不合理
   统计数据贵在真实、准确。房价统计数据的来源很多,房屋从商品住宅用地性质的确立,到获得土地开工建设、施工管理、房屋上市交易、缴纳税款、再到房屋财产权的确立——交易完成,一共有以下五个环节(参见图1)。其中房屋提供方主要指房地产开发商,房屋购买方主要指购买房屋的单位和个人。政府部门可以从多个环节获取房价的统计数据,如住宅交易登记、交易税收征管和部分房地产开发企业交易数据上报等几个环节,也可以直接调查购房者。由于房地产开发企业处在不断地建立和消亡的变动过程中,有的企业进入了,有的企业退出了,有的企业发展壮大了,有的企业倒闭了。所以房地产开发企业向统计部门上报数据存在着较大的不确定性。并且房地产开发企业在填报数据的过程中,会有较大的数据填报误差。因为房价填报数据与房地产开发企业的税收、利润、社会美誉度等方面有一定的关联性,企业在填报的过程中可能会有低报、漏报、瞒报等现象。同时国家统计局的《房地产开发统计报表制度》仅报表和指标解释就有近40页,对填报企业有较高的专业要求。而由住房建设部门负责管理的住宅交易登记和地方税务部门负责管理的房屋交易税收征缴这两 个环节的数据是最终交易记录的真实反映,从数据的完整性和准确性的角度看,具有较高的数据获取价值。
  

   3、统计方法不科学

   统计方法,主要有普查、统计报表、重点调查、典型调查、抽样调查等。这几种调查方法各有优缺点。其中普查的数据最准确,但要花费大量的人力物力财力;统计报表依托基本单位的填报,成本较小,但是对数据填报过程中的培训和指导要求较高,否则容易产生较大误差;重点调查和典型调查的一般针对总体中的一部分对象进行调查,较难反映全国范围的房价变动情况;相比较而言,抽样调查成本小、比较科学,但是对样本选择的科学性要求较高。

   目前,我国统计行政系统的调查统计较多地依托50年代建立起来并沿用至今的统计报表制度,经常出现与现实情况不符的较大数据误差,引起社会的广泛质疑。对房屋售价的统计也是如此:即国家统计局根据房地产企业填报的数据形成了房价数据统计系统。国家统计局选择的方法是采用的是“统计报表+重点调查”的方法。即国家统计局调查队对房地产企业进行培训,指导如何找样本,填表,然后上报到国家统计局各个省市调查队的生产价格投资处,再汇总到城市司。

  样本包括全国70个大中城市,基本包括全国副省级以上的大城市和一部分中等城市,但也漏掉了包括苏州、珠海等重要的大中城市。二是住建部根据房地产交易中心的交易价格统计的房价系统。该系统依托房管部门登记的合同房价数据,就是真实有效的购房价格。国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组在调查中也采用这一系统的调查数据,对2001年到2009年间全国105个城市的地价以及房价变化进行分析。

   比较以上几种统计调查方法和现有的条件,从节约统计成本和确保数据的准确性这两个角度思考问题,笔者认为:如果能够依靠现有的房管部门登记的合同房价数据,税务部门登记的房屋交易数据,或者其他的类似的比较准确、完整地获取数据的渠道,就可以直接采用这些系统和手段获取数据;否则,就采用科学性较强的抽样调查的方法,直接对购房者进行问卷调查,改变传统的依靠统计报表获取数据的方法。
   4、房价数据计算表述不清楚
   房价统计数据的计算方法有总量指标数据、相对价格指数和环比价格指数三种方法。按照国家统计局投资司的统计数据:2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米,比2008年增长42.1%。2009年全国商品房销售额43995亿元,比2008年增长75.5%。就可以计算出2009年的全国(70个大中城市)商品房销售平均价格为4695元/平方米[2]。相对价格指数为175.5%÷142.1%=1.235,即2009年商品房销售平均价格比2008年增长23.5%。
   另根据国家统计局市场司《2009年全国房地产市场运行情况》显示的数据:2009年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比11月份扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比11月份扩大0.3个百分点。[3]因此,1.5%是房价指数涨幅,是采取加权数据测算的环比价格指数。在不考虑统计数据获取过程中误差的情况下,1.5%这个数据实际上是2009年12月相对于11月份按照环比价格指数计算出来的房价指数的涨幅(见表1)。如果按照国家统计局提供的12个月的环比指数可以计算出2009年3月到2010年2月这一年(12个月)的房价涨幅约为10.57%。
   这样,国家统计局的数据就有两个不同的房价数据。并且这两个数据差距较大。
   表1国家统计局网站公布的七十个大中城市房屋销售价格指数[4]
  

 

同比

环比

2009年3月

98.7

100.2

2009年4月

98.9

100.4

2009年5月

99.4

100.6

2009年6月

100.2

100.8

2009年7月

101.0

100.9

2009年8月

102.0

100.9

2009年9月

102.8

100.7

2009年10月

103.9

100.7

2009年11月

105.7

101.2

2009年12月

107.8

101.5

2010年1月

109.5

101.3

2010年2月

110.7

100.9


   注:同比以去年同月价格为100,环比以上月价格为100。
   综上两种房价统计数据的计算方法,结合国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究数据,不考虑统计数据的准确性和数据来源的科学性,笔者认为:以上三种统计数据的计算方法应该都不会存在问题,但是数据的误差不同。可以推测,这个差别主要是由于数据的不同处理方法导致的。因此,在调查全国房价的过程中,在保证数据来源准确性的同时,使用合理的数据处理方法更能反映房价的变动情况。笔者认为:按年度计算的总量指标数据和相对价格指数更能反映房价变动的总体情况,更符合广大人民群众使用和认知数据的习惯,比较容易被理解和接受。

   三、对我国房价数据统计的两点建议

   由于房价统计的涉及面广、数据量大、技术含量高,且与人民群众的切身利益息息相关,建议政府有关部门高度重视房价的数据统计工作,既要数据准确、科学、权威,又要节注意约统计成本。特建议如下:

   1、按照统一口径统计我国房价数据
   以全国主要的大城市的城区(不包括郊区和农村)新建商品房住宅按年度计算的平均销售价格为统计总体。根据城市人口和GDP总量这两个指标综合排序,选择排名靠前的100个左右的大城市,作为具体的统计对象。在实际统计的实施过程中,也可一并将二手房、办公用房、租赁房屋、经济适用房等其他类型的房屋,以及中小城市和郊区农村商品房的平均销售价格统计在内,但这些统计数据不作为主要的统计对象。对全社会公布全国房价数据,宜使用按年度计算的总量指标数据、相对价格指数,而要避免使用专业性更强的环比价格指数。

   2、以降低误差和节约成本为原则选择统计方法
   从数据统计的关键环节来看,以获取房屋最终交易的价格数据最为真实、详细、准确,并且简单易行。一是可以采用住房建设系统房地产交易中心的最终交易价格数据作为数据统计来源,二是可以采用房屋交易税收征管部门涉及到的房屋交易价格统计数据数据作为数据统计来源。三是可以采取抽样调查的方法对部分购房者进行问卷调查,以补充以上两种数据的缺失。其中前两种数据作为主要来源,可以相互验证,第三种数据作为补充、对比和验证之用。

   [1]数据来源于《京华时报》2010年4月1日
   [2]数据来源于国家统计局网站
   [3]数据来源于国家统计局网站
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